Mängelmanagement für Gewerbeimmobilien
Wir koordinieren Prüfung und Mängelbeseitigung technischer Anlagen. Von der Ist-Analyse bis zur Nachprüfung steuern und begleiten wir jeden Schritt.
Koordination aus einer Hand
Mängelmanagement, das Prüfung und Mängelbeseitigung verbindet
Offene Mängel und verpasste Fristen können den Weiterbetrieb Ihres Gebäudes gefährden. Schränken Mängel die Sicherheit erheblich ein, kann eine teilweise oder vollständige Nutzungsuntersagung folgen. Prüfungen nach Prüfverordnung führen anerkannte Prüfsachverständige durch und dokumentieren das Ergebnis. Die Beseitigung der Mängel liegt beim Betreiber. Hier setzen wir an: Wir koordinieren Prüfung und Mängelbeseitigung, steuern die ausführenden Fachunternehmen und begleiten Sie bis zur Nachprüfung. Unser Mängelmanagement richtet sich an Eigentümer, Facility Manager, Verwalter sowie Asset- und Objektmanager von Gewerbe- und Industrieimmobilien.
Anlagen
Für diese Anlagen koordinieren wir Prüfung und Mängelbeseitigung
Welche Anlagen in Ihrem Gebäude prüfpflichtig sind, hängt von Bundesland, genehmigter Nutzung und Genehmigungsunterlagen ab. Unser Mängelmanagement umfasst insbesondere die folgenden technischen Anlagen. Wie wir die Prüfungen organisieren, zeigt das Prüfmanagement für prüfpflichtige Anlagen.
Brandschutz
BMA, SAA, RWA, Sprinkler
Brandmelde- und Alarmierungsanlagen (BMA, SAA und ELA) sowie Rauchabzugs- und Rauchfreihaltungsanlagen (RWA, NRA und MRA). Dazu ortsfeste selbsttätige Feuerlöschanlagen wie Sprinkleranlagen und nicht selbsttätige Feuerlöschanlagen wie nasse Wandhydrantenanlagen mit Druckerhöhung.
Lüftung
RLT und BSK
Lüftungs- und raumlufttechnische Anlagen (RLT) einschließlich Brandschutzklappen (BSK). Dazu CO-Warnanlagen, insbesondere in Tiefgaragen.
Elektro
Elektrotechnik und Sicherheitsbeleuchtung
Elektrische Anlagen und Betriebsmittel, vor allem ortsfeste Anlagen wie Unterverteilungen und Niederspannungshauptverteilungen. Dazu Sicherheitsstromversorgungsanlagen wie Notstromdiesel, Notstromaggregate und USV-Anlagen. Außerdem Sicherheitsbeleuchtung mit Einzelbatterieleuchten oder Zentralbatteriegeräten sowie Blitzschutzanlagen.
Wirkprinzip
Zusammenwirken aller Gewerke
Im Alarmfall müssen alle sicherheitstechnischen Anlagen bestimmungsgemäß zusammenwirken: von der Auslösung der Brandmeldeanlage und der Alarmierung über die Ansteuerung von Entrauchung und Lüftung bis zum automatischen Öffnen kraftbetätigter Türen und Tore, wo vorhanden. Das weisen Wirkprinzipprüfungen nach, die wir koordinieren.
Von der Ist-Analyse bis zur Nachprüfung: ein durchgehender Kreislauf
Mit dem Prüfbericht enden Ihre Pflichten nicht. Prüfsachverständige und Sachkundige prüfen, ausführende Fachunternehmen beseitigen die Mängel. Wir koordinieren alle Schritte und behalten Unterlagen, Fristen und Schnittstellen im Blick.
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Ist-Analyse und Prüfkataster
Wir erfassen Genehmigungsgrundlagen, Anlagendokumentation und fehlende Unterlagen. Das Prüfkataster zeigt Prüfpflichten, Fristen, offene Mängel und die nächsten Schritte.
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Prüfungen koordinieren
Wir bereiten Prüfungen vor und begleiten sie, von der Erstprüfung bis zur wiederkehrenden Prüfung. Dazu gehört auch die Wirkprinzipprüfung des Zusammenwirkens mehrerer Anlagen.
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Mängel bewerten, Lösungswege aufzeigen
Wir werten den Prüfbericht aus und bewerten Mängelbild, Anlagenzustand und Genehmigungsunterlagen. Daraus entstehen Handlungsempfehlungen, nach Möglichkeit mit mehreren technisch sinnvollen Lösungswegen.
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Mängelbeseitigung steuern
Wir steuern die ausführenden Fachunternehmen und führen Nachweise und Freimeldung zusammen. Den Umfang der Nachprüfung besprechen wir möglichst vorab mit dem Sachverständigen.
Der Kreis schließt sich: Nach der Nachprüfung stehen die nächsten wiederkehrenden Prüfungen an. Auch diese bereiten wir vor und begleiten sie.
Prüfbericht allein oder Mängelmanagement mit SFC
Ein Prüfbericht dokumentiert den Befund, beseitigt aber keinen Mangel. Die Übersicht zeigt, welche Schritte wir danach für Sie koordinieren.
| Mängelmanagement mit SFC | Prüfbericht allein | |
|---|---|---|
| Bewertung der Mängel | Wir bewerten, ob Betriebssicherheit oder Wirksamkeit eingeschränkt sind, und werten Fristen und Aussagen zum Weiterbetrieb aus. | Bezeichnungen und Bewertungen können je nach Bericht unterschiedlich ausfallen. |
| Unterlagen und Genehmigungsgrundlagen | Wir prüfen Genehmigungsgrundlagen und vorhandene Unterlagen und benennen, was fehlt. | Lücken in der Dokumentation klären Sie selbst. |
| Schnittstellen zu anderen Gewerken | Wir betrachten angrenzende Gewerke und stimmen die Maßnahmen aufeinander ab. | Der Bericht bildet häufig nur das geprüfte Gewerk ab. |
| Mängelbeseitigung und Nachweise | Wir steuern die ausführenden Fachunternehmen und führen die Nachweise bis zur dokumentierten Freimeldung zusammen. | Beauftragung, Termine und Nachweise organisieren Sie selbst. |
| Fristen und Nachprüfung | Ist eine Frist voraussichtlich nicht zu halten, stimmen wir uns frühzeitig mit Sachverständigen und gegebenenfalls der Bauaufsicht ab. Den Umfang der Nachprüfung klären wir möglichst vorab. | Die Abstimmung mit Sachverständigen und Behörden liegt bei Ihnen. |
Häufige Fragen
Mängelmanagement: die wichtigsten Antworten
Was ist Mängelmanagement für Gewerbeimmobilien?
Mängelmanagement umfasst alle Schritte von der Ist-Analyse bis zur Nachprüfung. Es beginnt mit der Frage, welche Anlagen und Prüfpflichten ein Gebäude hat. Es folgen Prüfungen, die Bewertung der Mängel, ihre Beseitigung und die Nachweise. Wir koordinieren diese Schritte und steuern die beteiligten Fachunternehmen.
Wer prüft sicherheitstechnische Anlagen in Gebäuden?
Prüfungen nach den Prüfverordnungen der Länder führen anerkannte Prüfsachverständige durch. Sie sind für ihr Prüfgebiet nach Landesrecht anerkannt und dokumentieren das Ergebnis. Je nach Anforderung prüfen auch Sachkundige oder, nach Betriebssicherheitsverordnung, zur Prüfung befähigte Personen. Wir bereiten die Prüfungen vor und begleiten sie.
Welche Prüfarten gibt es bei technischen Anlagen?
Zu unterscheiden sind die Erstprüfung vor Inbetriebnahme, die wiederkehrende Prüfung und die Prüfung nach wesentlicher Änderung. Hinzu kommen die Wirkprinzipprüfung des Zusammenwirkens mehrerer Anlagen und die Nachprüfung nach einer Mängelbeseitigung. Welche Prüfungen für Ihr Gebäude gelten, klären wir objektbezogen.
Wie oft müssen technische Anlagen geprüft werden?
Das lässt sich nicht pauschal je Anlagenart beantworten. Prüfpflicht, Prüfumfang und Fristen hängen vom Bundesland, der genehmigten Nutzung und den Genehmigungsunterlagen ab. Bei Sonderbauten wie Versammlungsstätten oder Hochhäusern kommen weitere Anforderungen hinzu. Deshalb ermitteln wir die Fristen für jedes Objekt einzeln.
Was bedeutet ein Mangel im Prüfbericht für den Weiterbetrieb?
Entscheidend ist, ob der Mangel die Betriebssicherheit oder Wirksamkeit der Anlage einschränkt. Manche Mängel betreffen nur die Dokumentation. Bei erheblichen Einschränkungen kann die sichere Nutzung einzelner Bereiche oder des ganzen Gebäudes infrage stehen. Dann kann eine teilweise oder vollständige Nutzungsuntersagung folgen. Wir prüfen den Bericht deshalb auf Aussagen zum Weiterbetrieb und auf Fristen.
Was passiert, wenn eine Frist aus dem Prüfbericht nicht zu halten ist?
Dann stimmen wir uns frühzeitig mit dem Sachverständigen und gegebenenfalls mit der Bauaufsicht ab. Dabei legen wir den Stand der Mängelbeseitigung nachvollziehbar dar. Eine Fristverlängerung folgt daraus nicht automatisch. Sie muss von der jeweils zuständigen Stelle getragen werden.
Welche Nachweise braucht es nach der Mängelbeseitigung?
Je nach Mangel und Abstimmung mit dem Prüfsachverständigen kommen Verwendbarkeitsnachweise, Fachunternehmererklärungen, Messprotokolle und Fotos in Betracht. Dazu kommt die dokumentierte Freimeldung durch das ausführende Fachunternehmen. In der Regel folgt eine Nachprüfung durch den Sachverständigen. Den vorgesehenen Umfang besprechen wir möglichst vorab mit ihm.
Was umfasst die Ist-Analyse der Betreiberpflichten?
Zuerst erfassen wir Genehmigungsgrundlagen, vorhandene Anlagendokumentation und fehlende Unterlagen. Danach bewerten wir Prüfberichte, festgestellte Mängel und Lücken in der Dokumentation. Fehlen Unterlagen, folgt eine Begehung vor Ort. Das Ergebnis ist das Prüfkataster mit Prüfpflichten, Fristen, offenen Mängeln und Empfehlungen für die nächsten Schritte.